admin 基础设施REITs的新扩容，体现了决策者通过市场化工具优化资源配置、推动经济高质量发展的深层次战略意图。这是盘活存量资产、服务实体经济的伟大举措。临近年底，中国基础设施领域的房地产投资信托基金（REITs）进入新的扩张阶段，备受市场关注。近日，国家发改委公布了《基础设施领域房地产投资信托基金（REIT）项目产业范围清单（2025年版）》，首次将综合商业设施项目、四星级及以上酒店项目、优质商业办公设施以及旧城区、旧工业区更新项目等城市更新项目纳入REITs项目范围。这被认为是一个重要的adv基础设施REITs基础资产类别的发展，体现了决策者通过市场化工具优化资源配置、促进经济高质量发展的深刻战略意图。 REITs是欧美房地产市场成熟的投资信托基金。我国自2020年4月试点REITs以来，充分借鉴国际市场经验，结合我国实际发展进行本土创新。特别是REIT发行范围从原来的房地产市场拓展到仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等领域，再从eIT拓展到数据中心、廉租住房、消费基础设施等领域。此次，REIT已扩展到综合商业设施项目和城市更新等领域。不仅深耕单一消费场景，更协同消费发动多业态发力，精准对接不同群体消费者的需求，在业态合作中发挥连锁消费优势，在扩大消费规模、改善消费结构、激活消费潜力方面发挥了重要作用。例如，独立商业办公设施首次获准发行REITs，表明我国REITs在市场结构和资产类型上正在逐步融入国际市场。这不仅显着增加了集团内部资产规模，也让我们能够吸引更广泛的投资者参与，进一步解锁商业办公资产与资本市场的联系，创造盘活存量资产和优化产业发展环境的双重效益。此外，投资规模针对城市再投资面临的共同挑战基础设施REITs还包括城市更新设施，不仅支持旧城区和工厂旧址的更新改造项目，还支持多个上市行业和资产类型的综合性城市更新设施项目。这将有利于鼓励和支持地区结合当地实际，实现效益最大化，探索多元化、可持续的城市更新投融资模式。截至目前，我国已有77只基础设施REITs上市交易，市值约2200亿元，涵盖10个行业、18类资产，新项目总投资额预计将超过万亿元。虽然基础设施REITs的总规模并不是很大，但在传统大规模新增投资空间不足的情况下，在债务风险降低、债务风险可能增加的情况下，基础设施REITs可以将现有资产证券化，有效盘活沉没资产，释放资金用于新项目的建设，相当于为基础设施建设提供了新的融资途径。毫无疑问，基础设施REITs的扩张是盘活存量资产、贡献实体经济的一大步。然而，任何创新金融产品在从测试走向成熟的过程中，都不可避免地会面临资产估值、治理结构、信息披露等方面的问题和挑战。例如，监管要求要求基础资产具备“成熟、稳定、业绩良好”等特征，能够产生持续稳定的现金流。但现实中，完全满足上述条件的“完美资产”却屈指可数。另一个例子，不同类型的资产有不同的特征和性能模式。如果REITs遵循“一刀切”的标准，一些具有长期发展潜力的资产可能会被排除在外。如何弥补上述缺陷，是推动基础设施REITs高质量发展的重要课题。未来，基础设施REITs要从“扩张”走向“提质”，实现健康可持续发展，需要进一步深化制度建设，发展专业技能，通过优化营商环境吸引更多长期资金，提高资产价值。我们需要认识到这一点。事实是，随着试点的深入和制度的完善，REITs市场在落实国家战略、推动全国统一市场建设方面有望发挥更加重要的作用。 （古彦）
（编辑：马鑫）